Nama Lengkap

Nomor WA (Harus Sesuai Nomor NKK Terdaftar)

BANK

Nomor Rekening

Nominal Lelang

Kata Sandi Akun

Kode Ref

Syarat & Ketentuan STANDAR OPERASIONAL PROSEDUR (SOP) TENTANG PERALIHAN (TAKE OVER) KONSUMEN PENGGANTI PT. KONSUMEN PERUMAHAN NASIONAL (KOPERUMNAS) A.LATAR BELAKANG Dalam kegiatan pengelolaan dan pemasaran perumahan, tidak jarang terjadi pengalihan hak pembelian unit rumah dari konsumen lama kepada pihak ketiga yang disebut sebagai proses take over, proses ini dapat terjadi karena berbagai alasan, seperti perubahan kondisi keuangan konsumen, perpindahan domisili atau sebab lain yang mengharuskan pengalihan hak atas unit rumah, agar pengalihan tersebut tidak menimbulkan sengketa huku, kerugian pihak tertentu, maupun pelanggaran administrative, maka perlu dibuat Standar Operasional Prosedur (SOP) sebagai pedoman pelaksanaan yang terstruktur, sistematis dan sesuai peraturan perundang-undangan, SOP ini menjadi Pedoman wajib bagi seluruh bagian lingkungan PT. Konsumen Perumahan Nasional, terutama bagi divisi Legal, Keuangan, Marketing dan administrasi dalam melaksanakan kegiatan pengalihan (take over) unit rumah dengan tertib, aman dan terverifikasi. B.TUJUAN 1.Menetapkan standar operasional, tata cara, dan etika pelaksanaan proses peralihan (takeover) unit rumah, kavling, atau hak pemesanan agar berjalan transparan, adil, profesional, dan sesuai ketentuan hukum yang berlaku, dengan tujuan melindungi kepentingan seluruh pihak, yaitu perusahaan, konsumen lama, konsumen baru, dan tenaga pemasaran. 2.Menetapkan pedoman resmi pelaksanaan proses take over unit rumah di lingkungan Perusahaan. 3.Menjamin ke absahan hukum dan kepastian bagi seluruh pihak yang terlibat 4.Mengatur tata cara, tahapan serta tanggung jawab masing-masing pihak secara rinci. 5.Menjadi dasar pengawasan internal Perusahaan terhadap setiap proses pengalihan hak pembelian unit. 6.Menghindari terjadinya transaksi illegal, manipulasi dokumen atau pengalihan tanpa sepengetahuan developer. C.DASAR HUKUM SOP ini berlandaskan pada : 1.Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 1457 s/d Pasal 1518 tentang Perjanjian Jual-beli 2.Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. 3.Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. 4.Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang system Perjanjian Jual-Beli satuan rumah. 5.Akta Pendirian dan Anggaran Dasar PT. Konsumen Perumahan Nasional. 6.Kebijakan internal manajemen Perusahaan terkait pengelolaan dan pengalihan hak pembelian unit rumah. D.PIHAK TERLIBAT 1.Chief Executive Officer (CEO) – bertanggung jawab tertinggi dan wajib menandatangani setiap persetujuan takeover. 2.Divisi Legal dan Administrasi – melakukan verifikasi data, menyiapkan dan menyimpan seluruh dokumen takeover. 3.Divisi Marketing / Agen Cabang / Karyawan – bertugas mencari dan mengelola calon konsumen takeover. 4.Konsumen Lama (Penjual Takeover) – pihak yang mengalihkan hak atas unit. 5.Konsumen Baru (Pembeli Takeover) – pihak yang menerima dan mengambil alih hak atas unit. E.KETENTUAN 1.Takeover hanya dapat dilakukan oleh konsumen yang telah membayar angsuran minimal 6 (enam) bulan dan sudah menunggak lebih dari 3 bulan. 2.Untuk angsuran di bawah 30 bulan, unit dihuni sesuai jadwal Surat Tanda Kepemilikan (STK). 3.Untuk angsuran di atas 30 bulan, penghuni dapat menempati unit setelah 6 (enam) bulan dari tanggal takeover. 4.Untuk rumah siap huni (ready stock), konsumen baru wajib membayar uang pindah sebesar Rp5.000.000,- (mengurangi nilai yang sudah dibayarkan konsumen lama). 5.Jika terdapat tunggakan lebih dari 3 bulan berturut-turut, harga takeover mengikuti harga baru pada tahun berjalan. 6.Konsumen baru pengganti TO harus Daftar baru dan membayar uang administrasi Rp 500.000,- (lima ratus ribu rupiah). 7.Apabila konsumen pengganti TO melakukan pembayaran secara dicicil dan dalam waktu berjalan menunggak lebih dari 3 bulan secara berturu-turut sehingga ingin melakukan pembatalan maka uang yang sudah dicicil hilang tidak dapat dikembalikan. 8.Setiap proses takeover wajib mendapatkan persetujuan tertulis dan tanda tangan asli CEO PT Koperumnas. 9.Tidak sah apabila hanya menggunakan cap atau tanda tangan basah tanpa verifikasi. 10.Seluruh data unit, status pembayaran, dan dokumen lama diverifikasi ulang oleh tim administrasi sebelum disahkan. 11.Tenaga pemasaran/agen berhak atas komisi sebesar 20% dari selisih hasil negosiasi takeover. 12.Pelanggaran terhadap SOP ini dapat dikenakan sanksi berat hingga pemutusan hubungan kerja (PHK) apabila terbukti menyalahgunakan kewenangan, memalsukan data, atau tidak Amanah. F. PROSEDUR PELAKSANAAN 1.Konsumen lama mengajukan permohonan takeover ke kantor cabang atau pusat melalui aplikasi Koperumnas. 2.Kemudia apabila sudah disetujui pengajuan Takeover tersbut diaplikasi maka akan keluar Surat Penyataannya dan masuk ke daftar Lelang. 3.Konsumen Takeover menunggu proses Lelang dan dapat melihat data Lelang di aplikasi setiap bulan untuk memantau urutannya. 4.Urutan Takeover berdasarkan selisih nego yang lebih besar maka berada paling atas, kemudian dilanjut proses pembayaran dicicil, proses pembayaran cash dan pembayaran 100%. 5.Sebelum pelaksanaan takeover, wajib ditandatangani dokumen berikut: •Surat Perjanjian Pengalihan Hak (Over Alih) antara Koperumnas, konsumen lama, dan konsumen baru. •Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) / STK. •Surat Pernyataan Takeover yang memuat: •Nilai total takeover yang disepakati. •Metode pembayaran (tunai atau cicilan) beserta jangka waktunya. •Persetujuan dimasukkannya data ke Daftar Lelang Koperumnas sebagai bentuk 6.Proses negosiasi dilakukan secara terbuka dan disetujui oleh kedua pihak. 7.Konsumen baru wajib melakukan pendaftaran resmi sebagai konsumen PT Koperumnas dan menandatangani PPJB baru. 8.Harga jual dan cicilan mengikuti ketentuan harga baru sesuai lokasi dan tahun berjalan. 9.Apabila unit rumah merupakan tipe hook, maka tambahan biaya sebesar Rp1.500.000/m² wajib dilunasi maksimal 1 (satu) bulan setelah STK. 10.Dana angsuran konsumen lama yang sudah diterima perusahaan diperhitungkan sebagai pengurang total harga jual kepada konsumen baru. 11.Konsumen lama dengan tunggakan wajib melunasi terlebih dahulu; apabila tidak, jadwal STK mundur sesuai lamanya tunggakan. 12.Aturan tetap berlaku untuk konsumen yang menunggak selama 3 bulan berturut-turut tertuang dalam SOP/065/BTL-PPJB/DU/KPN/V/2022 tentang Aturan Pembatalan PPJB Konsumen. 13.Peralihan tanpa persetujuan tertulis dari PT Koperumnas tidak sah secara hukum. 14.Para pihak tidak dapat menuntut pengembalian dana yang telah disetorkan setelah proses takeover disahkan dan dicatat resmi. 15.PT. Konsumen Perumahan Nasional (Koperumnas) tidak akan ikut campur dalam bernegoisasi, unit rumah dapat di lelang atau di cicil dengan kesepakatan antar Pihak Kedua dan Pihak Ketiga. G.PROYEKSI PERHITUNGAN 1.Contoh : • Hasil negosiasi ke konsumen baru: Rp30.000.000 • Selisih: Rp10.000.000 • Komisi marketing: 20% × Rp10.000.000 = Rp2.000.000 • Perusahaan menerima dana penuh Rp40.000.000 dari konsumen baru. • Nilai Lelang 30jt – fee marketing Rp 500.000 – 25.000/50.000 dikali tenor yang sudah dibayar maka hasil sisa pengurangan tersebut yang akan diterima oleh konsumen. 2.Pembayaran komisi dilakukan setelah dana takeover diterima penuh oleh Perusahaan dan disetuji oleh CEO. H.TRANSAPARANSI DAN DAFTAR LELANG 1. Semua data takeover ditampilkan dalam Daftar Lelang Terbuka PT Koperumnas. 2. Calon pembeli dapat mengikuti sistem penawaran terbuka (lelang) berdasarkan nilai tertinggi. 3. Jika pembeli takeover adalah keluarga inti dari konsumen lama, maka proses dapat dilakukan tanpa keterlibatan marketing dan tanpa komisi. I.PEMBAYARAN & KOMISI 1. Komisi Marketing (Agen dan Cabang ) 20% diberikan dari 100% selisih hasil negosiaisi bukan dari total nilai takeover. 2. Seluruh pembayaran dilakukan melalui rekening resmi perusahaan atas nama PT Koperumnas. 3. Dilarang melakukan transaksi langsung di luar sistem perusahaan. 4. Tim administrasi wajib mencatat seluruh transaksi dan mengarsipkan bukti sah secara digital dan fisik. J. SANKSI PELANGGARAN J. Setiap pelanggaran terhadap ketentuan SOP ini akan dikenakan tindakan tegas berupa: 1.Peringatan tertulis hingga pemutusan kerja langsung, apabila terbukti: • Memalsukan dokumen takeover. • Menggunakan tanda tangan palsu atau cap tangan basah. • Mengambil komisi di luar ketentuan. • Menyembunyikan nominal atau data negosiasi sebenarnya. 2. Pihak yang melanggar akan dimasukkan dalam daftar hitam (blacklist) di seluruh jaringan PT Koperumnas. K. PENUTUP 1. SOP ini berlaku efektif sejak tanggal ditetapkan dan mengikat seluruh kantor pusat dan cabang PT Koperumnas di Indonesia. 2. Revisi terhadap SOP ini hanya dapat dilakukan berdasarkan evaluasi resmi Direksi dan disahkan oleh CEO. 3. Segala bentuk interpretasi atau perubahan di luar dokumen ini dinyatakan tidak berlaku. 4. SOP ini dibuat untuk menjaga prinsip keadilan, amanah, profesionalisme, dan kepatuhan hukum.